Uued ehitusreeglid tungivad argiellu – millele pöörata erilist tähelepanu?

Hiljuti jõustunud Ehitusseadustiku muudatused on jõudnud ettevõtete igapäevaellu. Millistele detailidele tuleks erilist tähelepanu pöörata, et nendega kohanemine sujuvamalt läheks, selgitas vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper advokaadibüroost Tepper & Partnerid.Uus seadus mõjutab lisaks ehitusettevõtetele otseselt ka kinnisvara omanikke ja arendajaid. Põhimõtete tasandil on seadus küll sama, kuid regulatsioon on paindlikum, mitmeid nõudeid vähendatud või nendest loobutud.

Paindlikumad projekteerimistingimused

Kehtiv detailplaneering tõstab kinnisvara väärtust ja on oluline müügiargument. Paljude tänaste detailplaneeringute algatamisest kuni kehtestamiseni on kulunud aga nii palju aega, et viit aastat võib pidada juba „edulooks“. 2015 koos EhSiga jõustunud Planeerimisseadus pani kohalikule omavalitsusele kohustuse otsustada detailplaneeringu kehtestamine algatamisest 3 aasta jooksul. Praktikas on see paraku liigagi tihti toonud kaasa algatamisele eelneva, aastate pikkuse „kadalipu“ – menetluse, milles kohalik omavalitsus nõuab detailplaneeringu algatamiseks huvitatud isikult sisuliselt valmis planeeringulahendust koos kõigi seotud ametkondade, piirinaabrite jne kooskõlastustega. See probleem lõpeb 13.06.2026 jõustunud PlanSi muudatustega – edaspidi tuleb otsustada detailplaneeringu kehtestamine 3 aasta jooksul algatamise taotluse esitamisest.

PlanSi kohaselt on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Orientiiriks oli 5 aastat, mille järel võis kohalik omavalitsus põhjendatud juhtudel planeeringu kehtetuks tunnistada. Alates 01.01.2027 kehtestatavatele detailplaneeringutele määratakse 10 aastane kehtivusaeg, mida võib pikendada ühe korra 5 aasta võrra. Kõigi varasemate detailplaneeringute puhul – kui kehtestamisest on möödunud vähemalt 5 aastat ning pärast kehtestamist on muutunud planeeringu elluviimist mõjutavad asjaolud, saab jätkuvalt taotleda detailplaneeringut muutvaid projekteerimistingimusi. Sealjuures on täpsustatud, et tingimusi võib anda ka üldplaneeringut muutva detailplaneeringulahenduse kohta osas, mis ei puuduta üldplaneeringut.

EhSi muudatustega lubatakse edasiselt anda projekteerimistingimusi kõigi planeeringus käsitletud hoonete ja rajatiste kohta. Varasemalt oli tingimuste andmine piiratud ehitusloakohustuslike hoonete ja rajatistega ehk muuta võis nt korterelamu asukohta kinnistul, aga mitte kinnistu sisese vee- ja kanalisatsioonitorustiku, suure autovarjualuse jmt ehitiste, mis nõuavad üksnes ehitisteatist, asukohta. Planeeringuga ettenähtud hoonestusala võib edaspidi muuta 10% asemel kuni 15% ning ka kõrgust ja sügavust võib muuta üle 20 m kõrgustel ehitistel 10% asemel kuni 15% (madalamatel hoonetel kuni 3 m algsest lahendusest). Lisandunud on võimalused muuta ehitisealust pinda (kuni 15%), korruste arvu ja ka teenindamiseks vajalike hoonete arvu ehk suurendada ehitusõigust oluliselt enam kui varem. Osaliselt on põhjuseks lisandunud varjendi nõue (teatud hoonetele, mille püstitamiseks on ehitusteatis või ehitusloa taotlus esitatud 01.07.2026 või hiljem). Krundijaotuse muutmiseks ei ole enam kohustuslik, et tegemist oleks ehitusliku kompleksiga.

Projekteerimistingimused on võimalik saada ka senisest kiiremini – taotluse esitamisest 30 päeva jooksul, kuna avatud menetluse läbiviimine on edaspidi üksnes kohaliku omavalitsuse õigus, mitte kohustus. Kui soovitud muudatusi planeeringulahenduses ei saa teha projekteerimistingimustega, tasub kontrollida, kas saaks kasutada PlanSi lisatud uut, kiiremat ja lihtsamat menetlust detailplaneeringu muutmiseks (menetluse algatamine tuleb otsustada 60 päeva jooksul ning algatamise korral tuleb kehtestamine otsustada taotluse esitamisest 1 aasta jooksul).

Laiendatud on ka projekteerimistingimuste andmist detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel. Jätkuvalt antakse tingimused hoone või olulise rajatise püstitamiseks või rajamiseks või laiendamiseks üle 33%. Lisatud on aga võimalus taotleda projekteerimistingimusi ka muudel juhtudel. Muudatusega on loodud õiguslik alus küsida kohalikult omavalitsuselt mingites olulistes aspektides siduv eelhinnang (projekteerimistingimused), et see siis juba ehitusprojekti koostamisel arvesse võtta (mitte kõige pealt koostada ehitusprojekt ning seejärel, ehitusloa taotlemise menetluses, kulutada aega ja raha projekti ümbertegemiseks).

Ajutine ehitis ei pea järgima detailplaneeringut

Kuni 5 aastaks püstitatavate, ajutiste ehitiste osas on tehtud vägagi põhimõtteline muudatus – ajutise ehitise kasutusotstarve ei pea enam kattuma katastriüksuse või detailplaneeringu järgse sihtotstarbega. Eesmärgiks on tõhustada maade kasutust, nt perioodiks kui (uus) detailplaneering on alles koostamisel.

Lubade ja teatiste nõuded vähenevad, kehtivusajad pikenevad

Edaspidi on kõik kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrged hooned vabastatud ehitus- ja kasutusteatisest, olenemata kasutusotstarbest. Samuti piisab edaspidi kasutusloa asemel kasutusteatisest suuremate (ehitisealune pind üle 60 m² või kõrgem kui 5 m) n-ö ühe ja kahe korteriga elamute (sh ridaelamu või kaksikelamu sektsiooni, suvila, aiamaja) püstitamisel või laiendamisel üle 33%. Ehitus- ja kasutusloa nõuded on asendatud ehitus- ja kasutusteatise nõuetega ka mitmete erirajatiste puhul.

Nii ehitus- kui ka kasutusloa menetluses ei pea arvamuse avaldamiseks ja kooskõlastamiseks enam esitama otsuse eelnõud, piisab kui kohalik omavalitsus edastab ehitus- või kasutusloa taotluse. Kaotatud on ka nõue, et igale ehitusprojektis olevale hoonele ja iseseisvalt kasutatavale rajatisele tuleb taotleda eraldi kasutusluba. Ehitusluba kehtib jätkuvalt 5 aastat, juhul, kui ehitamist on alustatud, siis 7 aastat loa andmisest. Lisatud on võimalus põhjendatud juhtudel määrata ehitusloa kehtivuseks veel pikem tähtaeg. Pikendatud on ka ehitusteatise alusel ehitamise aega – 2 aastalt 4 aastale. Pikemad tähtajad vähendavad ühelt poolt haldusorganite koormust ning teiselt poolt loovad nt suurema kindluse, et ehitusprojekti koostamiseks kantud kulud ei osutu asjatuks, kui majanduses toimuvate muutuste vm põhjusel lükkub ehitus edasi.

Lihtsustati ehitiste seadustamist

Õigusliku aluseta ehk nn ebaseaduslike ehitiste legaliseerimine on protsess, mis võetakse ette ainult siis, kui see osutub vältimatult vajalikuks mingitel täiendavatel põhjustel, nt müük, kasutamine laenutagatisena vmt. Seni võimaldas seadus lihtsamini seadustada kuni 01.01.2003 püstitatud ehitisi. Seadusemuudatuse järgi kehtib nüüd eeldus, et kõik enne 22.07.1995 püstitatud ehitised (mille alune maa on kantud kinnistusraamatusse) on ehitatud õiguslikul alusel. Ehitise seadustamiseks on laiendatud lihtsustatud menetlust kõigile kuni 30.06.2015 püstitatud ehitistele – kui ehitis on valmis, siis kontrollitakse kasutusteatise või -loa menetluses üksnes seda, kas ehitis on ohutu. Sealjuures lähtutakse ohutuse hindamisel nendest nõuetest, mis kehtisid ehitamise ajal (mitte tänastest rangematest nõuetest). Ohutust hinnatakse ehitusprojekti alusel. Kui ehitusprojekt puudub, tuleb viia läbi ehitise erakorraline audit, mis asendab nii ehitusprojekti kui ka ehitusdokumente.

Muudatust põhjendati mh argumendiga, et isegi kui ebaseaduslik ehitis rikub mingite isikute õigusi, on tsiviilõiguslikud kahjunõuded tänaseks aegunud. Kaotatud on ka 500 eurone riigilõiv enne 01.07.2015 püstitatud ehitise registrisse kandmiseks. Muudatustel on kahtlemata suur mõju just eraisikutele ning loodetavalt aitavad muudatused oluliselt kaasa, et ehitisregister kajastaks tegelikult eksisteerivat hoonestust. Lisaks tehti seadusesse hulgaliselt täiendavaid muudatusi. Oluline maht seostub ehitisregistriga, mille tehnilised võimalused on tänaseks laienenud. Muuhulgas loodi seadusega võimalus kasutada ehitisregistrit projekteerimisel, ehitamisel jne ka teede valdkonnas (mis tulevikus muutub eelduslikult ka kohustuslikuks).

Artikkel avaldatud 03.09.2026 Äripäeva Ehitusuudistes: https://www.ehitusuudised.ee/uudised/2026/09/03/uued-ehitusreeglid-tungivad-argiellu-millele-poorata-erilist-tahelepanu